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En Platea PR, entrevistamos a una oficial de préstamos hipotecarios y dos corredores de bienes raíces para construir esta guía con el proceso para comprar una vivienda con un préstamo hipotecario.
Millie Serrano
Oficial de préstamos hipotecarios de RF Mortgage
Ricardo Negrón
Director ejecutivo de la Mortgage Bankers Association y corredor de bienes raíces
Odalis Chévere
Corredora de bienes raíces
Guía para comprar una propiedad en Puerto Rico
¿Qué debes tener en cuenta? Piensa en la etapa de vida en la que te encuentras, tu composición familiar, el tiempo que planificas vivir en la propiedad y qué tipo de instalaciones (como piscina, planta, seguridad privada) deseas.
- Intenta crear una lista de deseos en la que detalles las habitaciones, baños, estacionamientos y otros elementos que requieras en la vivienda.
- Piensa en qué áreas te gustaría que esté ubicada, considerando escuelas, trabajo y otros.
La oficial de préstamos hipotecarios Millie Serrano explicó que, en el mercado actual, muchos clientes tienden a cambiar de vivienda cada 5 a 7 años, por lo que no es como en épocas pasadas en las que la gente compraba una vivienda para toda la vida.
- Esto significa que la propiedad que compres ahora puede adaptarse a la vida que llevas hoy y, eventualmente, cambiar a una propiedad más grande o pequeña, dependiendo de tus necesidades.
Al igual que ocurre en muchas partes del mundo, en Puerto Rico experimentamos actualmente una “falta de inventario“ de vivienda, un fenómeno que acrecentó tras la pandemia de COVID-19, explicó a Platea Ricardo Negrón, director ejecutivo de la Mortgage Bankers Association, una entidad sin fines de lucro que agrupa instituciones hipotecarias y educa a profesionales de dicha industria en la isla.
Hay varios elementos que contribuyen a la falta de inventario, según Negrón.
- Alquileres a corto plazo: “El negocio de Airbnb (de alquileres a corto plazo) ha quitado ese inventario que estaba disponible“, analizó el también corredor de bienes raíces. Estos alquileres a corto plazo ocupan una “cantidad considerable de las unidades totales de vivienda“ y de alquiler a largo plazo “en muchos municipios costeros“, según el estudio El impacto de los alquileres a corto plazo en Puerto Rico: 2014-2020, del Centro para una Nueva Economía (CNE).
- También aumentan en promedio un 7% el precio del alquiler y un 23% el precio unitario de vivienda, dice el estudio.
- Altos costos de construcción: “La economía ha variado del COVID para acá. Las exportaciones y materiales (de construcción) han subido de precio y se han encarecido los costos (de hacer viviendas)“, dijo Negrón. Esta es una de las razones para que haya menos inversión en viviendas nuevas, pues es probable que los costos de construcción suban en medio del proceso.
- Viviendas abandonadas o con líos de herencias: Las familias que no se ponen de acuerdo para vender sus viviendas heredadas es otro de los elementos que influyen en la falta de vivienda, añadió el experto. Esto a veces hace que las propiedades acumulen deudas y líos legales, con lo cual muchas terminan en abandono.
Una precualificación hipotecaria o bancariaEstimación de cuánto dinero una institución financiera podría aprobarte para el préstamo de tu hogar, basado en tus ingresos y deudas mensuales. es la estimación de cuánto dinero una institución bancariaEntidad que origina los préstamos hipotecarios, que pueden ser un banco tradicional, banco hipotecario, cooperativas y entidades internacionales., como un banco, banco hipotecario o cooperativa, podría aprobarte para el préstamo de tu hogar, basado en tus ingresos y deudas mensuales, dijo a Platea Millie Serrano, oficial de préstamos hipotecariosProfesional que realiza las precalificaciones hipotecarias y orienta sobre los préstamos posibles en una institución bancaria. de RF Mortgage.
Para conocer “el máximo que un banco estaría dispuesto a prestarle a ese cliente, basado en sus ingresos y deudas actuales, y en su capacidad de pago“, explicó Serrano, oficial de préstamos hipotecarios. Es decir, te ayuda a conocer el presupuesto con el que cuentas para la compra de un hogar.
Las precualificaciones hipotecarias te ayudan a saber cómo están tus finanzas y suelen ser uno de los primeros requisitos de los corredores de bienes raícesProfesional licenciado que actúa como intermediario en transacciones inmobiliarias, tales como compra, venta, alquiler y administración de propiedades. Puede conectar compradores y vendedores y orientar a sus clientes sobre el mercado inmobiliario. antes de mostrar una propiedad, detalló Serrano. También sirven para conocer qué tipos de préstamos podrías solicitar (pueden variar de acuerdo con el uso que le vayas a dar, si es tu vivienda principal o no, o si es tu primera propiedad) y para qué ayudas cualificas.
- El Programa de Asistencia Directa al Comprador (HBA, en inglés) en el Departamento de la Vivienda tiene ayudas para primeros compradores, dependiendo de sus ingresos, pero algunos de estos fondos podrían culminar entre julio y septiembre de este año.
Además, puedes solicitar con la precualificación “un estimado de buena fe para que tengas una idea clara de cuánto sería ese pago mensual que podrías tener, más gastos de cierre“, agregó la experta.
Estos son los requisitos de Serrano para ofrecer las precualificaciones hipotecarias:
Identificación personal vigente: pasaporte o licencia de conducir
Ingresos:
- Talonarios de pago de los últimos 30 días
- W-2 o 480 de los últimos 2 años
- Planillas de contribución sobre ingreso de los últimos 2 años
- Carta de empleo reciente (opcional pero recomendada)
- Si trabajas por tu cuenta: planillas del negocio (si aplica), ingreso neto sujeto a contribución radicado en sus planillas en los últimos 2 años y estados bancarios de los últimos 6 meses
Deudas mensuales: pago de autos, préstamos personales o estudiantiles, balance y pago mínimo de tarjetas de crédito, etc.
Información de crédito: autorización para verificar su crédito o puntaje de crédito aproximado.
Activos: estados de cuenta bancarios de los últimos dos meses.
Información adicional:
- Si alquila, evidencia de pago de alquiler
- Si ya identificó propiedad, contrato de opción o compraventa
- Otros documentos relevantes que evidencien su situación financiera
🕦 Cuánto tarda una precualificación: Si el cliente tiene todos los documentos, es un proceso que podría tardar menos de 24 horas, dijo Serrano. El proceso de la precualificación lo repetirás más adelante en el trámite, antes de hacer la compra.
😟 Qué pasa si mi precualificación no es lo que esperaba: Esto te ayuda a conocer en qué rango estaría la propiedad que puedes pagar. Si no fuera suficiente, puedes ahorrar, mejorar tu crédito o tomar otras decisiones financieras.
Con tu precualificación hipotecaria y con una idea clara de la vivienda que deseas, es hora de buscar y visitar propiedades. Este es el proceso que más podría tardarse, dijo Serrano, por el mercado actual. En este punto, tienes varias alternativas:
Busca propiedades por tu cuenta: Puedes buscar directamente en la zona en que deseas vivir si hay propiedades con un letrero de venta o también puedes buscar online. Serrano indicó que hay varios sitios web que podrían servirte:
- Clasificados Online y Clasificados PR: son los sitios clásicos de alquiler y venta de propiedades en la isla.
- Facebook Market: “Se ha convertido en un lugar bastante transitado para mercadear propiedades“, dijo Serrano.
- Zillow.com o Realtor.com: Aunque son más enfocados en el mercado estadounidense, tienen algunas propiedades en Puerto Rico, dijo la experta.
- FindItPR.com: Es un nuevo sitio creado en Puerto Rico que recibe listados de propiedades de corredores de bienes raíces para alquiler y compra.
Contacta a un corredor o corredora de bienes raíces: Este experto hará la búsqueda de propiedades, de acuerdo con tus deseos y posibilidades, y teniendo en cuenta lo que ofrece el mercado. En este caso, el corredor representa al comprador y, a la hora de la venta, si hay un corredor representando al vendedor, estos deberán ponerse de acuerdo para compartir la comisión, lo que se conoce como co-brokePráctica en la que dos corredores de bienes raíces comparten la comisión en una transacción de venta o alquiler de una propiedad. Uno representa al comprador y otro, al vendedor..
Beneficios de tener un corredor de bienes raíces:
La corredora de bienes raíces Odalis Chévere explicó que tener a un corredor «le añade valor al proceso» de compraventa. Entre los beneficios, destacó que un corredor:
- Puede orientarte antes de comprar una propiedad o sobre las formas más adecuadas para venderla.
- Lee el contrato (de compraventa)Acuerdo legal entre un comprador y un vendedor en el cual se establecen los términos y condiciones para la transferencia de propiedad, en este caso, de una vivienda (propiedad inmueble). y te aclara cualquier duda».
- «Te ayuda en la visita a la propiedad», sirviendo como un inspector que podría observar qué cosas se pueden mejorar o cómo negociar.
- «Te ayuda en todo el proceso hasta la meta final» de tener tu propiedad, verificando que todo esté en ley, contactando a las partes para dar seguimiento a los procesos pendientes (títulos de propiedad, deudas del CRIM, etc.), entre otros.
1. Debes mostrar la carta de precualificación hipotecaria: “No te voy a dar acceso a la propiedad, si no muestras esta evidencia“, dijo a Platea la corredora de bienes raíces Odalis Chévere. Este documento demuestra que serás capaz de comprar la propiedad y evita pérdida de tiempo entre los corredores, que no cobran si no hay una venta.
2. Pide la certificación del corredor y sus referencias: Solicita la certificación de corredor (puedes revisarla aquí), revisa que no tengan querellas ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO). Mira sus redes y referencias para asegurarte que es un profesional certificado. No hay un costo estandarizado para estos servicios, según la experta, pero lo usual es que comparta la comisión con el corredor que vende, de ser el caso.
3. Nunca pagues por ver una propiedad: “Nadie te puede pedir que le des un depósito para mostrarte una propiedad, ni siquiera para hacer una cita. Eso es ilegal”, dijo Millie Serrano, oficial de préstamos hipotecarios.
4. Valida que la propiedad está en venta y no tiene deudas: Estos son trámites que puede realizar un corredor de bienes raíces y que la institución bancaria confirma, antes de aprobar un préstamo hipotecario.
¿Por qué es importante? Serrano recomienda que, una vez escojas una vivienda, confirmes tu precualificación hipotecaria con la institución bancaria de tu preferencia para ver los detalles específicos del préstamo hipotecarioAcuerdo de crédito a largo plazo utilizado para financiar la compra, construcción o remodelación de una vivienda. La propiedad que se adquiere queda en garantía a favor del banco (hipotecada) para asegurar el cumplimiento del crédito. basados en el costo y tipo de propiedad seleccionada. Así sabrás cuál será tu pago mensual y tendrás mejor idea de cuánto pagarás de tu bolsillo en el proceso de cierre.
- Los bancos “siempre te van a prestar a base del precio de venta o tasaciónProceso mediante el cual un tasador evalúa cuál es el precio justo de mercado de una propiedad. Se basa en factores como: ubicación, tamaño, condición, comparación con propiedades similares, etc. Suele ser un proceso obligatorio a la hora de tomar un préstamo hipotecario., lo que sea menor. Si la propiedad tasa $120,000 y tú decides que vas a ofrecer $125,000 y firmas contrato por $125,000, esos $5,000 de diferencia tienen que salir de tu bolsillo, no van a ser parte del financiamiento”, explicó Serrano.
Cuando estés listo para presentar una oferta, teniendo en cuenta el costo y el presupuesto disponible, hay varias contingencias (opcionales) que podrías incluir para proteger tus intereses (tu corredor podría orientarte):
- Contingencia de inspección o de diligencia debida: permite que el comprador solicite una inspecciónProceso mediante el cual un inspector evalúa una vivienda, sea nueva o usada, para determinar su estado general y posibles problemas. No es un proceso obligatorio en la compra de una vivienda en Puerto Rico. de la vivienda y, dependiendo de los resultados, podría negociar reparaciones o cancelar el contrato.
- Contingencia de tasación: permite que el comprador se retire del negocio, si la tasación de la vivienda es distinta al precio que acordaste pagar. Puedes recibir tu depósito de vuelta.
- Contingencia hipotecaria: permite que el comprador se retire del negocio, si no obtiene el préstamo hipotecario que necesitaba. No se penaliza y puede recibir el depósito de vuelta.
Un corredor te va a dejar saber «qué cosas son necesarias en la propiedad para que cumpla para efectos de financiamiento porque quizás tú como cliente cumples con todo, pero la propiedad no», señaló Serrano.
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Si el vendedor acepta las condiciones de la oferta, «se firma el contrato de compraventa entre las partes». Esto te permite reservar la propiedad, en lo que se finalizan los trámites de la compra y se emite el préstamo hipotecario.
Pago de depósito: Es posible que tengas que pagar un depósito, que suele estar entre el 1-3% del precio de la propiedad. Este dinero luego podría servirte para gastos de cierreGastos relacionados a la transacción de la compraventa de una propiedad, que incluyen la tasación de la propiedad, el estudio de título, el estudio de crédito, gastos legales, escrituras, registro de la propiedad, entre otros. y prontoPago inicial que se hace al comprar una propiedad. Suele ser la cantidad de dinero que no cubre el financiamiento (el préstamo hipotecario).. Por ejemplo, en una propiedad que cuesta $205,000, el depósito sería entre $2,050 y $6,150 aproximadamente.
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Con la oferta de compraventa firmada, vuelves a contactar a la institución financiera para que origine el préstamo hipotecarioProceso mediante el cual un comprador solicita un préstamo y presenta su documentación, y el prestamista (institución bancaria) lo acepta o rechaza. También incluye el proceso de desembolsar el dinero. que te aprobaron.
“Ahí te presento números preliminares, basados en la propiedad y comenzamos a redactar los documentos relacionados con la propiedad en específico. Ahí se te hace (nuevamente) la indagación de crédito, validamos que cumples con todas las puntuaciones de crédito, que las deudas que me dijiste que tenías son las correctas, que no hay sorpresas adicionales”, expresó Serrano.
En este punto, la institución financiera:
- Pide la tasación: la solicita el banco a un tasador y la paga el comprador. Tiene un costo aproximado de $575, entre los que se incluyen también el estudio de título y otros gastos.
- Pide un estudio de título para validar que esa propiedad está inscrita a nombre de la persona que te la está vendiendo
- Valida que la vivienda no tenga deudas ante el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM)
- Verifica los gravámenes que tenga la propiedad
- Que no tenga líos legales (de herencias y otros), entre otros.
Con los resultados de la tasación, se determina si la propiedad también cumple con los parámetros de la institución financiera para el tipo de préstamo que solicitas.
“En Puerto Rico, las inspecciones (de las propiedades) no son obligatorias. Es un costo que cubres on your own (tú mismo)”, dijo Serrano. “El banco solicita la tasación”, que sí es obligatoria y es el cliente quien la costea.
¿Qué pasa si la propiedad tiene algunos asuntos de seguridad? En caso de estar en zona inundable, por ejemplo, Serrano dijo que “se te exige que tengas una póliza de seguro de inundaciones”. Otros asuntos de seguridad que la institución financiera podría pedir reparar están relacionados con colocación de verjas, manejo de desperdicios en pozo séptico, entre otros.
Una vez tu préstamo hipotecario es aprobado, “se discuten los números finales de cuánto es tu aportación, cuáles son tus gastos y demás, y se coordina el cierre con todas las partes. Esa es la parte más feliz de todo el mundo”, dijo Serrano.
Entre los gastos que tendrás que aportar se encuentran:
- gastos de cierre (tasación, estudio de título, estudio de crédito, gastos legales, escrituras, registro de la propiedad),
- pronto (dinero por encima del préstamo, (si es que este es menor a la oferta que firmaste),
- pólizas (de título y otros), entre otros.
Según la corredora de bienes raíces Odalis Chévere, estos podrían ir de un 8% del costo de la propiedad, en el caso de los préstamos FHA (Federal Housing Administration), hasta un 20% en otros préstamos hipotecarios.
Ejemplo 1: En caso de una propiedad de $205,000 para la cual la institución financiera te aprobó un préstamo FHA de $200,000, tendrías que pagar de tu bolsillo unos $21,400 (que se componen de $16,400 de gastos de cierre o un 8% del costo de la propiedad y los $5,000 que el préstamo no cubrió).
Ejemplo 2: Para un préstamo distinto en el cual los gastos de cierre sean de un 20% del costo de la propiedad, tomando el mismo ejemplo de una propiedad de $205,000 con un préstamo de $200,000, tendrías que pagar unos $46,000 de tu bolsillo, que se dividen así: $41,000 de gastos de cierre y $5,000 de lo que no cubrió el préstamo.
Cuando ya tienes tu préstamo y se coordinó el cierre, es hora de pagar los gastos de cierre, lo cual suele hacerse en un “cheque de gerente o un wire transfer (transferencia bancaria)”, explicó la oficial de préstamos hipotecarios Millie Serrano.
- “Si hay un corredor y demás, se entregan tus llaves y ya eres dueño de tu propiedad. Ese mismo día se otorga la escritura que te da tracto para explicarte que tú eres el dueño o dueña de esa propiedad”, agregó.
Guía elaborada por Cindy Burgos Alvarado | PlateaPR
Co-broke, co-brokerage o compartir la comisión
Práctica en la que dos corredores de bienes raíces comparten la comisión en una transacción de venta o alquiler de una propiedad. Uno representa al comprador y otro, al vendedor.
