La Legislatura Municipal de Comerío evalúa una ordenanza para regular las subastas de estorbos públicos que el municipio proyecta realizar en 2027.
El alcalde Irvin L. Rivera González dijo a Platea que espera su aprobación en o antes del 3 de diciembre para celebrar la primera subasta antes del 30 de junio de 2027 (cuando concluye el año fiscal) bajo dos modalidades: subastas de vivienda asequible para participantes precualificados y subastas públicas abiertas al público general. Ambas podrían celebrarse a viva voz.
La primera subasta podría incluir entre 10 y 12 propiedades, proyecta el alcalde.
¿Por qué es importante? Con alrededor de 685 posibles estorbos identificados, Comerío busca reducir la cantidad de propiedades abandonadas en sus comunidades y facilitar que vuelvan a utilizarse como viviendas u otros espacios. El dinero que se recupere se reutilizaría en expropiaciones y en el mismo Programa de Estorbos Públicos.
“La intención del municipio no es hacer dinero, es eliminar los estorbos y que las personas tengan la posibilidad de tener una vivienda y que eso no se haga con fondos exclusivamente municipales. Por eso es la intención nuestra de subastarlos de una forma u otra”, dijo Rivera González.
El reto. Aunque el residencial público está lleno y la lista de espera de Sección 8 supera los 100 candidatos, el alcalde teme que no haya suficientes compradores para todo el inventario.
“Yo pienso que no vamos a tener suficiente demanda para los 600 casos (de estorbos públicos identificados)”, dijo el ejecutivo municipal. “Ahí es que hay que ser creativos con qué hacemos con ese resto de inventario (que no tenga compradores)”.
¿Cómo funcionarían las subastas?
Comerío propone realizar dos tipos de subastas a viva voz: uno de vivienda asequible y otro para el mejor postor, sin requisitos de precualificación.
1️⃣ Subasta de vivienda asequible
El alcalde tomó como referencia los modelos de Isabela y Manatí, que realizaron subastas de vivienda asequible en los que se precualificaba a los participantes al cumplir con requisitos de ingresos, residencia y uso de la propiedad como vivienda principal.
En ambos casos, los participantes sometieron sus propuestas en un sobre cerrado y la Junta de Subastas evaluó posteriormente quién debía llevarse la propiedad, según cumplían con cada requisito.
En el caso de Comerío, no utilizarían la modalidad de sobre cerrado, sino que se realizaría una subasta a viva voz entre los participantes elegibles.
“Van a ser a viva voz, solo que van a estar autorizados a participar la gente que tiene mayor preferencia dependiendo de cómo se cualifiquen”, explicó el alcalde de Comerío. “Cuando se hacen sobre sellados no se da esta cuestión de pujar entre distintos licitadores, no se da esa cosa de la puja y eso es lo que incrementa al final el precio de la propiedad”.
Quiénes serán elegibles. “Cualifican personas de bajos ingresos o ingresos moderados, pero también principalmente gente que no tenga su hogar principal, dándole prioridad, primero, a las personas que son del sector de donde se está subastando la propiedad y luego a personas de otros barrios y luego a personas de otros pueblos”, dijo Rivera González.
¿Qué propiedades cualificarían? La modalidad asequible estaría reservada para estructuras que puedan rehabilitarse con una inversión relativamente baja y convertirse en residencia de una persona o familia.
2️⃣ Subasta al mejor postor
La segunda modalidad estaría abierta al público general y se utilizaría para propiedades comerciales, multifamiliares, solares y estructuras destinadas a demolición. No requeriría precualificación.
“Todas las comerciales van a ir a subastas públicas a viva voz y aquellas que sean multifamiliares también van a ir porque se van a considerar como un negocio”, sostuvo Rivera González.
¿Qué pasa tras la compra del estorbo? “El reglamento le da un año para eliminar el estorbo, para hacer las reparaciones”, dijo el ejecutivo municipal. Si no se realizan las reparaciones, la persona podría perder el título de propiedad, ya que el municipio puede solicitar el retracto.
Las reglas específicas dependerán de la ordenanza municipal que sea aprobada.
¿En qué etapa se encuentra Comerío?
Mientras se evalúa la ordenanza, el municipio continúa identificando y notificando posibles estorbos barrio por barrio mediante su Programa de Estorbos Públicos, adscrito a la Oficina de Ordenamiento Territorial.
Ya tiene un inventario de unos 685 posibles estorbos, aunque la proyección del alcalde es que una parte de estos reciban atención de sus dueños y no lleguen a declararse ni a expropiarse.
¿Cómo funciona? El proceso para declarar estorbos públicos incluye la notificación —con letrero, carta y aviso público en periódico— de la intención de declarar la propiedad como estorbo y un periodo de 30 días para que los dueños soliciten una vista administrativa o eliminen la condición de estorbo. Si no se corrige la condición, el municipio puede declarar la propiedad como estorbo público e imponer multas progresivas antes de iniciar una posible expropiación.
Solo las propiedades expropiadas, a las que el municipio adquiere su titularidad, pueden llegar a subasta pública.
En barrios como Río Hondo, Comerío identificó unos 80 posibles estorbos y, a partir de la primera notificación, cerca de 40 propiedades fueron reparadas, según el alcalde.
¿Cuántas propiedades se han expropiado? El municipio adquirió unas cinco propiedades mediante compraventa y expropió otras cuatro para un proyecto de mitigación de inundaciones y un parque pasivo. Estas no estarán disponibles para subasta.
Fondos para expropiaciones. Las propiedades que sí logren declararse como estorbo, el municipio tiene un fondo de $300,000 reservados para comenzar las expropiaciones. Esto permitiría adquirir las propiedades que se venderán en la primera subasta pública, explicó el alcalde de Comerío.
El municipio proyecta comenzar en enero de 2027 las expropiaciones de propiedades destinadas a subasta. Rivera González reconoció que todavía no sabe cuántas podrá adquirir con el fondo reservado.
El proceso que ya existe para los estorbos. Aparte de las subastas, en todos los municipios los residentes pueden ir ante la alcaldía y solicitarle al municipio que declare un posible estorbo porque interesa adquirirlo. Esto se llama compra directa.
“La compra directa de cualquier persona que se interesa en una propiedad ya declarada estorbo público puede comunicar su intención directamente al municipio y pagando 110% del valor de esa propiedad, el municipio puede entonces expropiarla y puede entregársela directamente a esa persona”, explicó el alcalde de Comerío.
Los mayores retos identificados en Comerío
Además de la posibilidad de que no haya compradores para todos los estorbos que se lleven a subasta, el alcalde identificó otros retos:
Falta de registros del CRIM. “(Aproximadamente) un 40% de las propiedades en Comerío no están en el CRIM (Centro de Recaudación de Ingresos Municipales)”, lo cual equivale a “sobre 3,000 propiedades”, dijo el funcionario. El municipio también se encuentra creando dichos registros. Esta falta de registro dificulta identificar a los propietarios y notificarles sobre el proceso de declaración de estorbo público.
El reto de las comunidades especiales. El alcalde indicó que los primeros estorbos se identificaron en un barrio que luego resultó ser una comunidad especial en la cual las expropiaciones son más complicadas. Se identificaron más de 100 estorbos y unos 50 pudieron declararse, pero no llegaron al proceso de expropiación, destacó.
“Eso requiere unas asambleas comunitarias y demás y que las haga la Oficina de Comunidades Especiales, que es la ODSEC, y eso pues nunca lo logramos porque esa oficina está como inoperante ahí dentro del Departamento de la Vivienda. Así que dijimos, no”, explicó.
¿Qué otras modalidades evaluó Comerío?
Banco de Tierras. Otro de los formatos en que los municipios atienden los estorbos públicos es mediante Bancos de Tierras Comunitarias.
Sin embargo, Rivera González dijo que descartó esta modalidad por ser “un proceso lento”. “Dado los altos números de Comerío, pues no vi que era la respuesta para nosotros”.
Financiamiento municipal. También examinó la experiencia de Jayuya, donde, según explicó, existen mecanismos para financiar viviendas a personas de ingresos limitados. No favorece que Comerío se convierta en administrador de préstamos, por los riesgos financieros y administrativos.
Estas alternativas ayudan a explicar que el modelo de Comerío responde tanto a sus objetivos de vivienda como a sus limitaciones presupuestarias.
