Cómo se preparan bancos y cooperativas para evaluar préstamos de Vivienda Joven

Por el momento, este préstamo podrá originarse en algunas cooperativas, AEELA y la AFV, pero otras instituciones hipotecarias podrían orientarte y decirte si eres elegible.  

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¿Qué está pasando? La mayoría de las instituciones hipotecarias de Puerto Rico se encuentran listas para evaluar y determinar quiénes son elegibles para el nuevo préstamo FHA boricua del programa Vivienda Joven, aunque no necesariamente ofrecerlo. En este caso, podrían recomendarte un banco o cooperativa que sí lo otorgue, dijo a Platea Ricardo Negrón, director de la Mortgage Bankers Association of Puerto Rico (MBA).  

• “El producto hipotecario se está promoviendo”, dijo Negrón, quien sostuvo que ya algunas cooperativas, AEELA y la Autoridad para el Financiamiento para la Vivienda (AFV), que promueve el préstamo y sirve como asegurador en otras instituciones, lo tienen disponible.

• “Lo que son los bancos depositarios, que son los bancos comerciales, todavía les hace falta hacer varios acuerdos para aceptar el producto”, explicó Negrón. Estos deben seguir regulaciones federales que otras instituciones no, por lo que están haciendo los “ajustes” necesarios para determinar cuándo ofrecerán este préstamo.

¿Por qué es importante? Desde que se anunció este nuevo tipo de financiamiento hipotecario, han sido miles los interesados en saber si cualifican y han contactado no solo a la AFV en redes, email y teléfono, sino a las diversas instituciones hipotecarias, confirmó Negrón.  

• Se trata de un préstamo hipotecario único en el mercado, pues ofrece un financiamiento de hasta un 98% de la compra de la vivienda, más hasta un 7% para gastos de cierre (un total de 105% de financiamiento, dependiendo de cada solicitante, la propiedad y los ingresos). Está enfocado en jóvenes de 21 a 35 años graduados de una institución postsecundaria en los últimos 5 años que no necesariamente tienen un empleo formal o historial de crédito positivo.  

• “Este producto de Vivienda Joven les da la oportunidad a esas personas de entrar ahí (en la compra de su primera vivienda) con una flexibilidad que los productos típicos no tienen”, expresó Negrón sobre la particularidad del préstamo FHA boricua.  

Recomendación para los que quieran solicitar Vivienda Joven  

Al igual que recomendamos en nuestra guía de 9 pasos para comprar una vivienda en Puerto Rico, el director ejecutivo de la MBA sugiere que los interesados en un préstamo de Vivienda Joven primero soliciten una precualificación hipotecaria (paso 2) en una institución (banco, cooperativa).  

• “En el banco estamos para eso, para ayudar al consumidor. La institución (hipotecaria) va a tener la capacidad para analizar tu perfil como consumidor y decirte si eres elegible o no. También puede decirte las oportunidades (disponibles en otros tipos de financiamiento)”, explicó Negrón, quien destacó que siempre las instituciones hipotecarias te recomiendan otra institución que tenga el producto hipotecario al que cualificas.   

“Si no fueras elegible a ninguno (de los productos hipotecarios), te pueden decir qué hacer para que puedas serlo en un futuro”, añadió el experto, en referencia a los cambios presupuestarios y ahorros que podrías hacer para prepararte para comprar una vivienda por préstamo.  

Al saber tu precualificación hipotecaria, tendrás una idea del presupuesto disponible para una propiedad, por lo que es hora de buscar viviendas (paso 3).  

Cuando tengas una vivienda elegida, es momento de regresar a la institución hipotecaria a reconfirmar tu precualificación (paso 4) y ahí te dirán si eres elegible para un préstamo FHA boricua de Vivienda Joven y cuánto dinero te aprobarían en tu caso particular.  

• “Los bancos depositarios tienen que hacer muchos ajustes para poder ofrecer estos productos (hipotecarios). Cada entidad decide si lo va a trabajar o no”, dijo Negrón.  

Al saber cuánto te aprueba el banco, podrás presentar una oferta (paso 5), firmar un contrato de compraventa (paso 6) y originar el préstamo hipotecario (paso 7). Será aquí cuando confirmarás si te conviertes en uno de los beneficiarios de Vivienda Joven. 

Una sorpresa para las instituciones hipotecarias  

Negrón confirmó que este nuevo producto hipotecario “fue una sorpresa” de parte del gobierno para la industria de hipotecas y se enteraron en la Feria Hipotecaria de la MBA el pasado 6 y 7 de junio, cuando la AFV anunció el nuevo préstamo.   

“Es un excelente producto que definitivamente hace falta y que es un complemento que todos necesitamos”, indicó.  

Tras presentarlo a la industria hipotecaria, el gobierno hizo el anuncio oficial mediante comunicado el 8 de junio, un día antes de que el préstamo FHA boricua se lanzara al mercado. Y el 10 de junio contestó preguntas de los periodistas sobre el producto, aunque no dieron detalles del impacto económico que tendría en el gobierno.  

Sin embargo, no fue hasta el 12 de junio que el gobierno se reunió formalmente con las instituciones hipotecarias y con la MBA para atender sus preocupaciones. En dicha reunión concluyeron que:  

• Solo algunas cooperativas, AEELA y la AFV son los que “están disponibles para originar, procesar, aprobar y cerrar casos bajo el programa Vivienda Joven”, informó el presidente de la MBA, Pedro “Peter” Torres, en un comunicado.   

• Los bancos hipotecarios no depositantes esperan por una carta circular de la AFV para la debida autorización en relación con el mercado secundario TPO o Third Party Originator de la corporación. Se desconoce cuándo se emitirá, pero será “pronto”. Esto no aplica a los bancos comerciales.  

• Los bancos comerciales (Popular, FirstBank y Oriental) “discutirán cada uno con sus respectivas áreas de riesgo, cumplimiento y legal para auscultar posibilidad de incluir este programa dentro de su menú de productos”.  

Preocupaciones de la banca: Según el comunicado de la MBA, “la preocupación mayor de estos bancos comerciales es que, al tener que quedarse con los préstamos de este programa en cartera en caso de una reclamación al seguro, si estos (AFV) van a poder responder”.  

• También les preocupa la posibilidad de que exista “un mercado secundario con AFV y cuál sería el precio”, así como “la restricción en cuanto al máximo en los gastos de cierre (3% de originación y 7% gastos totales) y el interés limitado al 5%.  No se definió el APR”.  

“En estos momentos, en lo que esperamos por la carta circular de mercado secundario de AFV, podemos orientar a los clientes.  De estos no cualificar para el programa de Vivienda Joven ofrecerle otras alternativas.  De los clientes cualificar con el programa referirlos a afv.pr.gov (939) 333-5417 [email protected]”, expresó Torres en el comunicado.