San Lorenzo cambiará reglas de subastas de estorbos tras detectar reventa sin arreglos
¿Qué está pasando? El Municipio de San Lorenzo evalúa restringir la reventa de propiedades adquiridas en subastas de estorbos públicos luego de detectar que un comprador intentó revender un lote por más del doble de su precio antes de completar la compra. La compra ocurrió en la segunda subasta de estorbos por $9,000 y la reventa se detectó por $19,500.
- La información fue revelada por el alcalde de San Lorenzo, Jaime Alverio Ramos, durante la 2da Cumbre de Estorbos Públicos de la Federación de Alcaldes, en Puerta de Tierra, San Juan.
- El ejecutivo municipal dijo que ahora colocarán una restricción para que quienes adquieran estorbos en subastas públicas no puedan revenderlos en “seis meses o un año, estamos en ese análisis”.
¿Por qué es importante? La venta de estorbos públicos es una de las vías que varios alcaldes ven para crear vivienda asequible, pero este caso expone el riesgo de la especulación inmobiliaria. Especular, en bienes raíces, es comprar una propiedad barata para revenderla más cara en poco tiempo y sin mejorarla, buscando una ganancia rápida, justo lo que se intentó con este lote.
- “Es imposible hacer un reglamento que evite toda especulación”, reconoció el alcalde de San Lorenzo tras hablarle a sus colegas sobre la experiencia de su municipio, que no tiene restricciones al tipo de compradores en sus subastas públicas.
- Alverio Ramos espera que los cambios al reglamento municipal entren en vigor antes de la tercera subasta pública de estorbos, a realizarse en agosto.
Un lote que compró por $9,000 en reventa por $19,500
Alverio Ramos contó que se enteró por un ciudadano sobre la situación.
“Es el caso USU-01. Ese caso fue un lote en el casco urbano que se vendió por $9,000 (el 6 de mayo de 2026) y en estos días se me acercó una persona a decirme que estaba en Clasificados Online por $19,500. Esta persona todavía no ha cerrado con el municipio, no ha firmado la escritura de compraventa. Está tratando de hacer un tipo de flipping”, dijo el alcalde a preguntas de Platea.
- Flipping. En el sector de bienes raíces, el flipping (dar la vuelta), house flipping o business flipping se refiere a la compra de algo que es revendido rápidamente (“volteado”) con fines de lucro.
El ciudadano que compró la propiedad estaba en el periodo de 120 días para conseguir el dinero y pagarle al municipio. Como se trataba de un lote vacío, no tenía la estipulación de realizar arreglos dentro del año de adquirida la propiedad, como ocurre con otros estorbos públicos.
¿Qué hará el municipio? “Ya lo identificamos. Lo que vamos a hacer ahora es que vamos a poner una restricción de que la persona, una vez se le adjudica (la propiedad en subasta), tiene los cuatro meses para buscar el dinero, pero no va a poder vender la propiedad en un tiempo mayor. O sea que va a tener que cerrar con el municipio si después la quiere vender. Pero esta práctica de hacer dinero de gratis con el programa del Municipio de San Lorenzo no se lo vamos a permitir”, dijo Alverio Ramos.
El alcalde estimó que el tiempo que se colocará para evitar reventas será “más de cuatro meses”, entre “seis meses o un año”. Explicó que no quiere un periodo mayor porque el propósito de vender los estorbos en subastas es precisamente acelerar el proceso de recuperación de estas propiedades abandonadas.
Más cambios en el reglamento de subastas
Alverio Ramos reconoció que, al tratarse de nuevos procesos, es probable que sigan identificando otras áreas que hace falta afinar o corregir.
“Antes de que salga la próxima subasta, el reglamento va a ser enmendado para evitar que estas cosas pasen. Y de nuevo. Esto es un proceso vivo. Estos son documentos vivos que cada vez que identifiquemos algo, vamos a ir cerrando las puertas de especulación”, expresó el funcionario.
Ley 97-2026 obligará nuevos ajustes
De igual forma, adelantó que habrá enmiendas a la ordenanza municipal de estorbos públicos en su municipio para atemperarse a los cambios que introdujo la Ley 97-2026, que fortaleció el poder de los municipios para identificar, multar y expropiar estorbos públicos y de la cual el alcalde de San Lorenzo fue uno de los impulsores.
Uno de los principales cambios de esta ley al Código Municipal fue aclarar los términos para la entrega de títulos de propiedad y otros procesos ante los tribunales, así como reducir la discreción de los jueces en los casos de expropiación. De esta forma, los procesos municipales ante los tribunales serían similares, evitando decisiones completamente opuestas sobre estorbos públicos, como contaron varios municipios que les ocurre.
San Lorenzo casi logra recuperar lo invertido en estorbos públicos
Hasta febrero de 2026, San Lorenzo había identificado 437 posibles casos de estorbos públicos, de los cuales 145 están en el proceso de declaración, 187 habían sido archivados porque se atendieron por los dueños y 105 habían llegado a una declaración formal.
De las declaradas estorbo público: 14 estaban en proceso de repararse por el dueño, 35 estaban pendientes de expropiación, 11 seguían en el tribunal, 10 se demolerían, 16 se demolieron, 2 se vendieron y 19 estaban listas para subastar (expropiadas).
En las primeras dos subastas públicas, el municipio subastó 14 propiedades y adjudicó 12, con un estimado de $707,000 fondos generados. Esta cifra es cercana a los cerca de $800,000 que ha invertido el Municipio de San Lorenzo en el programa en los últimos cinco años, dijo el alcalde.
A dónde van los fondos. El funcionario dijo que el dinero que se recibe de la venta de estorbos va al fondo general del municipio. En este fondo, crearon una partida especial “para dejar parte de ese dinero para invertir en el mismo programa”, lo cual servirá para realizar más expropiaciones y para financiar lo que será la fase 2.
Fase 2: Vivienda asequible
Alverio Ramos indicó que la primera fase del programa de estorbos públicos consiste en vender las propiedades que más interés generen y recuperar la mayor cantidad de dinero posible para el municipio, pero la segunda fase se enfocará en crear un programa para desarrollar vivienda asequible para los residentes del pueblo.
- Aquí se incluirían las propiedades “poco atractivas” para compradores. “Esas son las que pretendemos a través de un Banco de Tierras o un modelo similar utilizar los fondos que creamos en la primera fase para rehabilitarlas rápidamente y poderlas enajenarlas”, dijo.
- Explicó que lo hizo así para poder tener el dinero para rehabilitar las propiedades que se otorgarán como vivienda asequible, ya que este es uno de los retos principales que enfrenta el modelo de bancos de tierras comunitarias.
“Nosotros lo tenemos estipulado para el 2032 comenzar esa fase (2). Tengo que ganar varias elecciones para llegar ahí”, agregó.
El futuro del programa de estorbos públicos de San Lorenzo
Alverio Ramos explicó que, además de los cambios en el reglamento de subastas de estorbos, crearán el proceso que regirá a las propiedades que no se vendan en la primera subasta pública.
Listado de estorbos. Si una propiedad declarada estorbo público no genera interés en la primera subasta pública, se llevará a un listado donde permanecerá ahí por al menos seis meses para que los ciudadanos interesados se ofrezcan a adquirirla por el precio mínimo (el precio de tasación).
- Si no se vendiera en esos seis meses, la propiedad se vuelve a llevar a subasta pública pero con “el tipo mínimo a un 50%, para que empiecen a pujar desde 50%” del precio original.
Diferencia de listado e inventario. El alcalde de San Lorenzo explicó que le llaman listado para diferenciar los procesos dentro del artículo 2.018 del Código Municipal (adquisición de bienes por expropiación forzosa), que son los que utilizan en estos casos, del inventario que requiere el artículo 4.011 de la misma ley.
- En este último caso (artículo 4.011), se trata de un inventario de propiedades declaradas estorbo público sin pasar por el proceso de expropiación. El municipio tiene la alternativa de adquirirlas tras un proceso de expropiación o dejar que haya ciudadanos interesados en ellas que paguen el proceso en el tribunal para, eventualmente, adquirir el título de propiedad. En este caso, las propiedades en el inventario no se venden en subasta, a menos que el municipio las adquiera.
