¿Qué es un estorbo público y cómo se diferencia de propiedades vacantes o abandonadas?
Son muchos los pueblos que están creando nuevas ordenanzas municipales para el manejo de estorbos públicos, luego de las enmiendas que introdujo la Ley 114 de 2024 al Código Municipal (Ley 120-2020), las cuales facilitaron la declaración y expropiación de este tipo de propiedades.
Sin embargo, todavía es confuso el uso de las definiciones alrededor de este tema, por lo que en este artículo queremos aclarar qué es un estorbo público, cómo se diferencia con una propiedad vacante o abandonada, y cómo se identifican. Consultamos con estos expertos:
- Luis Gallardo, director ejecutivo del Centro para la Reconstrucción del Hábitat (CRH)
- Raúl Santiago Bartolomei, catedrático de la Escuela de Planificación de la Universidad de Puerto Rico (UPR) en Río Piedras
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¿Qué es un estorbo público?
El Código Municipal (Ley 120-2020) define un estorbo público como “cualquier estructura abandonada o solar abandonado, yermo o baldío que es inadecuada para ser habitada o utilizada por seres humanos, por estar en condiciones de ruina, falta de reparación, defectos de construcción, o que es perjudicial a la salud o seguridad del público”.
- Condiciones: La ley agrega varias condiciones para definirse como estorbo: propiedades con “defectos en la estructura que aumentan los riesgos de incendios o accidentes; falta de adecuada ventilación o facilidades sanitarias; falta de energía eléctrica o agua potable; y falta de limpieza”.
Para Luis Gallardo, director ejecutivo del Centro para la Reconstrucción del Hábitat (CRH) —entidad sin fines de lucro dedicada a detener el problema de propiedades abandonadas y deterioradas—, la declaración de un estorbo público debe incluir varias condiciones:
- La propiedad “tiene que estar desocupada”, es decir, que no haya nadie viviendo. Gallardo explicó que, aunque una propiedad tenga problemas estructurales, si hay alguien viviendo, no se puede declarar estorbo.
- “Debe tener una condición detrimental, tiene que estar abandonada”.
- Debe “representar un riesgo a la población”. Esto puede ser porque tiene plagas, acumulación de basura (vertederos clandestinos), carros abandonados, se convirtió en un hospitalillo (lugar de venta y uso ilegal de sustancias controladas), tiene algún contaminante como plomo o asbestos, entre otros.
“La prioridad principal tiene que ser eliminar ese riesgo (que representan los estorbos públicos) a la comunidad”.
¿Cómo se diferencia un estorbo público de una propiedad vacante y una abandonada?
El CRH define una propiedad vacante como un lugar “donde no habita nadie, pero está en buenas condiciones”. Además, el Censo tiene sus definiciones de propiedad vacante y da detalles de las razones para estar en esa condición.
De otro lado, el CRH define una propiedad abandonada como aquella “que no está ocupada y muestra señales de abandono, tales como: grama alta, paredes y techos agrietados, acumulación de basura”.
“Todos los estorbos públicos son propiedades vacantes. No todas las propiedades vacantes son estorbos públicos”, explicó a Platea Raúl Santiago Bartolomei, catedrático de la Escuela de Planificación de la Universidad de Puerto Rico (UPR) en Río Piedras.
De igual forma, todos los estorbos públicos son propiedades abandonadas, pero no todas las propiedades abandonadas cumplen con los requisitos para declararse estorbo público.
Según el planificador, hay que tener en cuenta que “no todos los estorbos públicos son unidades de vivienda. Muchos son de uso comercial”. Incluso habrá solares baldíos, canchas abandonadas y otros edificios públicos y privados que cumplen con los requisitos de estorbo.
¿Cuáles son los problemas de tener estorbos públicos?
Más allá de los problemas de salud pública, ambientales y estructurales que representan, “cuando llegan a esa etapa de estorbos públicos es cuando más difícil se hace renovar o rehabilitar la estructura. Es cuando más caro es”, dijo Santiago Bartolomei.
No todos los estorbos públicos se rehabilitan, sostuvo Gallardo. En algunos casos, si se trata de propiedades en zonas costeras propensas a inundaciones y deslizamientos, podrían eliminarse para rehabilitar la costa y así proteger otras propiedades y comunidades aledañas.
¿Cuántos estorbos públicos hay en Puerto Rico versus propiedades vacantes o abandonadas?
Actualmente, no hay información certera sobre la cantidad de estorbos públicos, ya que el gobierno ni el censo llevan un conteo al respecto. Sin embargo, Gallardo dijo que el CRH estima que deben ser cerca de 150,000 las propiedades —sean de vivienda, uso comercial y otros— que podrían catalogarse como estorbo público. Esto basado en inventarios que han hecho en varios municipios con los que tienen acuerdos.
Cifras en algunos municipios:
- Coamo estima que tiene sobre 400 estorbos públicos.
- Ponce estima que tiene sobre 450 estorbos públicos.
- Canóvanas estima que tiene sobre 3,000 estorbos públicos.
- San Juan tiene 114 propiedades declaradas estorbo público, según su portal SanJuan.EstorbosPR.com. De estos, 109 son de uso residencial, tres son comerciales, y dos están clasificadas como “otros”. La cantidad total de estorbos es mayor, aunque no estén declarados.
El Censo sí tiene información de unidades de vivienda vacantes, pero “no cuenta estorbos públicos en esos estimados”, dijo Santiago Bartolomei, quien destacó que otra fuente posible es el Correo Postal de los Estados Unidos (USPS), que estima las propiedades de vivienda y uso comercial vacantes o abandonadas por los lugares que reciben correspondencia que nadie reclama.
“Con esa definición del Correo, ellos dicen que, en Puerto Rico, para el primer trimestre del 2025, había alrededor de 57,000 unidades residenciales vacantes, bajo la definición de ellos, y 15,500 unidades comerciales (vacantes)”, dijo el planificador, que considera que podrían ser cerca de 100,000 los estorbos públicos, lo cual considera “es un montón”.
Datos del Censo
Según la Encuesta de la Comunidad del Censo de 2022, en Puerto Rico hay 343,471 unidades de vivienda vacantes, lo cual representa un 22% de las casi 1.7 millones de unidades de vivienda existentes.
- De las vacantes, 16,693 (o el 4.9%) estaban a la venta y 23,163 (o el 6.7%) estaban en alquiler.
- El restante 88.4% de las unidades vacantes tienen usos “estacionales” u otras condiciones que le impiden estar en el mercado. Entre las razones para estar vacantes, las principales son: (1) razones personales o familiares (68,373 unidades o el 34%), (2) ausencia extendida (35,671 unidades o 18%) y (3) requiere reparaciones (18,692 unidades o 9%).
- Otras razones son: renovación (8%), abandono (6%), mantenido para almacenar muebles (3%) y ejecución hipotecaria (2%), entre otros.
Proceso para la identificación y expropiación de estorbos públicos
Según el Código Municipal de Puerto Rico (Ley 107-2020)
Si un inmueble está deshabilitado y abandonado, el municipio puede incursionar para la inspección.
Puede identificarse por el Registro de la Propiedad o el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM).
Si se desconoce el paradero o la propiedad no está inscrita, se notifica como «persona desconocida» en un periódico de circulación general. Hay municipios que también notifican en su página web.
El propietario, poseedor o persona con interés tiene 30 días desde la fecha de notificación para oponerse a que se declare un estorbo público y solicitar una vista. Las propiedades que no son reclamadas, se declaran automáticamente estorbos públicos.
Basándose en la evidencia presentada, el oficial examinador determina en la vista si la propiedad es un estorbo público o no, y se lo informa a las partes interesadas. En este punto, hay tres posibles resultados:
Si la determinación es que la propiedad es un estorbo público, el municipio emite una orden al propietario, poseedor o persona con interés para establecer un plan de rehabilitación (demoler, limpiar, rehabilitar) el estorbo público y tiene de 30 a 90 días para ese proceso, con posibilidad de prórroga.
Si incumple, el municipio advierte de acciones (como multas) y posible expropiación.
Si se incumple con la orden de demolición y limpieza en el plazo establecido, el municipio puede demoler, reparar, limpiar o rehabilitar la propiedad.
Los gastos constituirán un gravamen preferente que se anotará en el Registro de la Propiedad.
Si se cumplen los requisitos de ley, los municipios pueden adquirir por expropiación forzosa toda propiedad declarada estorbo público. Debe tener un interés social, como reparar para vivienda o desarrollo económico.
Proceso de expropiación:
Nota editorial: Esta infografía fue desarrollada por la periodista Cindy Burgos con la ayuda de Claude (para el diseño) y CodexPR.ai (para el resumen de la ley). Fue revisada por una editora.
¿Qué pasa cuando un municipio declara un estorbo público?
El Código Municipal provee los lineamientos generales para la identificación y declaración de un estorbo público, pero cada municipio tiene la potestad de aprobar una ordenanza municipal para decidir el uso que se le dará a esos estorbos.
Según el código, la declaración de estorbo público tiene los siguientes efectos para los municipios:
- 🪧 Pueden colocar un rótulo para identificar una propiedad como estorbo público.
- 💰 Pueden solicitar una tasación, sea con un tasador o a través del CRIM.
- 📃 Pueden solicitar la certificación de deuda de contribución sobre la propiedad en el CRIM (Centro para la Recaudación de Ingresos Municipales).
- ⚖️ Pueden expropiar, embargar, gravar o ejecutar la propiedad. En caso de expropiaciones, se le resta la deuda del CRIM del precio de tasación para calcular la justa compensación. También se resta lo invertido por el municipio en limpieza y otros. Si la propiedad pasa a manos del municipio, las deudas se cancelan.
- 🧑⚖️ El municipio hereda (y se queda con) las propiedades declaradas estorbo público sin dueños o cuyos propietarios aparecieron luego de cinco años de haberse hecho la declaración. Todo debe hacerse ante un tribunal.
Casos específicos. Coamo y Ponce son dos de los municipios que están utilizando estorbos públicos para vivienda asequible. En este artículo te contamos cómo funciona el proceso en cada caso.
Foto de portada: Ramas cubiertas de maleza se encuentran dentro de una propiedad residencial abandonada en Carolina, Puerto Rico, el lunes 10 de julio de 2017. (Fotógrafo: Xavier García/Bloomberg a través de Getty Images)
