Guía de préstamos hipotecarios en Puerto Rico
¿No cualificas para el programa Vivienda Joven? Una oficial de préstamos hipotecarios nos explica siete alternativas de financiamiento para quienes buscan comprar una propiedad.
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¿Qué está pasando? Si quieres comprar una propiedad, pero eres de los que no cualifica para el préstamo del Programa Vivienda Joven de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV) o no sabes qué alternativas de financiamiento hay disponibles, te presentamos seis préstamos hipotecarios adicionales que podrían ser una alternativa para ti.
Conversamos con la oficial de préstamos hipotecarios de RF Mortgage, Millie Serrano, para crear una guía de préstamos hipotecarios, que incluye las ventajas, límites y cuándo pueden utilizarse.
1. Programa Vivienda Joven
📋 Descripción: Préstamo hipotecario asegurado por la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV), que está dentro del Departamento de la Vivienda de Puerto Rico.
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Primera propiedad unifamiliar; puede ser casa o condominio. Puede ser de hasta dos unidades siempre y cuando las unidades estén pegadas.
💰 Máxima cantidad que podrían prestarte
Financiamiento Principal
Financiamiento Adicional
⏰ Tiempo máximo de pago
📈 Tasa de interés
⚠️ Nota importante: Aunque se indica que la tasa de interés sería de 5%, podría ser un poco más alta, dependiendo de “lo que el cliente tenga para aportar” y de su puntuación de crédito, según explicó la experta Serrano.
👤 Requisitos de elegibilidad
- Edad: Personas entre 21 y 35 años
- Educación: Graduados de un curso postsecundario en los últimos 5 años (no incluye maestrías ni doctorados)
- Crédito: Puntuación mínima de crédito de 600 puntos (puede variar por institución hipotecaria) o crédito alternoMétodo de evaluación crediticia para personas que no tienen historial crediticio tradicional, utilizando pagos de utilidades, alquiler u otros compromisos financieros.
- Empleo: Debe mostrar contrato de empleo o 6 meses de ingresos
- Freelancers: Acepta trabajadores independientes con 1 año de historial comprobable
Para acceder al 7% de financiamiento adicional para gastos de cierre, debes cumplir ciertos requisitos específicos:
“Tengo que demostrar una capacidad de pago, de que con lo que yo genero, con relación a mis deudas presentes, te voy a poder pagar”, indicó Serrano.
🚫 Restricciones importantes
- Propiedades existentes: AFV no permite préstamos a quienes ya tienen propiedades, así sean heredadas
- Tipo de uso: No disponible para segundas viviendas o viviendas de inversión
- Solo primera vivienda: Debe ser tu residencia principal
Serrano explicó que el préstamo del Programa Vivienda Joven es una combinación de otros ofrecimientos que tenía disponibles la AFV y se trabaja bajo las mismas guías. En específico, de los préstamos en la Ley 87 de 1965, conocidos como:
- Préstamo Ley 87
- Préstamo FHA boricua tradicional
💡 Aclaración importante
“Esto no es una ayuda. Es un programa de financiamiento… Aquí nadie le está dando dinero a nadie” – Millie Serrano, oficial de préstamos hipotecarios
Este es solo uno de varios préstamos hipotecarios disponibles en el mercado, no una ayuda económica gratuita.
2. Préstamo de la Ley 87
📋 Descripción: Préstamo hipotecario asegurado por la AFVAutoridad para el Financiamiento de la Vivienda, entidad gubernamental dentro del Departamento de la Vivienda de Puerto Rico. dentro de la Ley 87 de 1965Establece un sistema para asegurar hipotecas y promover el acceso a vivienda., conocida como la Ley del Fondo de Reserva de Hipotecas Aseguradas.
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Primera propiedad unifamiliar, puede ser casa o condominio. Puede ser de hasta dos unidades siempre y cuando las unidades estén pegadas.
💰 Máxima cantidad que podrían prestarte
Financiamiento Principal
Gastos de Cierre
💡 Ideal para condominios: “En la banca lo utilizamos bastante para condominios porque hay una situación con la cualificación de los condominios para otros productos hipotecarios, que se ha complicado”, dijo Serrano, oficial de préstamos hipotecarios
⏰ Tiempo máximo de pago
📈 Tasa de interés
👤 Requisitos de elegibilidad
- Crédito: Puntuación mínima de 620 puntos
- Historial laboral: Debe mostrar 2 años o más de ingresos estables
- Ingresos máximos: Aproximadamente $60,000 anuales
- Primera vivienda: Debe ser tu residencia principal
🚫 Restricciones importantes
- Propiedades existentes: AFV no permite préstamos a quienes ya tienen propiedades, así sean heredadas
- Tipo de uso: No disponible para segundas viviendas o viviendas de inversión
- Solo primera vivienda: Debe ser tu residencia principal
- Gastos de cierre: No se financian, deben pagarse aparte
Este préstamo conocido como Ley 87, así como el FHA boricua tradicional, están bajo la Ley 87 de 1965 y pertenecen al mismo programa de vivienda asequible de la AFV.
📊 Diferencias principales:
- Ley 87: Menor financiamiento (hasta $190,000) con requisitos de ingresos más bajos
- FHA boricua tradicional: Mayor financiamiento con requisitos de ingresos más altos
- Programa Vivienda Joven: Combina elementos de ambos con beneficios adicionales para jóvenes
3. Préstamo FHA Boricua (tradicional)
📋 Descripción: Préstamo hipotecario asegurado por la AFV dentro de la Ley 87 de 1965Establece un sistema para asegurar hipotecas y promover el acceso a vivienda asequible., conocida como la Ley del Fondo de Reserva de Hipotecas Aseguradas.
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Primera propiedad unifamiliar, puede ser casa o condominio. Puede ser de hasta dos unidades siempre y cuando las unidades estén pegadas.
💰 Máxima cantidad que podrían prestarte
Financiamiento Principal
💡 Ventaja para condominios
Según la oficial de préstamos hipotecarios Millie Serrano, este préstamo es especialmente recomendable para condominios debido a las restricciones de cualificación que tienen otros préstamos hipotecarios para este tipo de propiedades.
⏰ Tiempo máximo de pago
📈 Tasa de interés
⚠️ Nota importante: Las tasas de interés pueden variar según la institución financiera y las condiciones del mercado.
👤 Requisitos de elegibilidad
- Crédito: Puntuación mínima de crédito de 620 puntos
- Ingresos: Debe mostrar 2 años o más de ingresos estables
- Rango de ingresos: Mínimos de $60,000 y máximos de $150,000 anuales
- Empleo: Preferencia para empleados a tiempo completo con permanencia
- Verificación: Documentación completa de ingresos en los últimos dos años
Contrario al Programa Vivienda Joven:
- Sin límites de edad: No tiene restricciones por edad del solicitante
- Sin requisitos educativos: No requiere graduación reciente de estudios postsecundarios
- Mayor estabilidad laboral: Exige verificación de ingresos de 2 años, dando preferencia a empleados a tiempo completo
- Rango de ingresos: Permite ingresos hasta $150,000 (vs $200,000 máximo en Vivienda Joven)
🚫 Restricciones importantes
- Propiedades existentes: AFV no permite préstamos a quienes ya tienen propiedades, así sean heredadas
- Tipo de uso: No disponible para segundas viviendas o viviendas de inversión
La AFV realiza una verificación exhaustiva para asegurar que los solicitantes cumplan con la restricción de «primera propiedad»:
- Revisión de registros de propiedad en el Registro de la Propiedad
- Verificación de propiedades heredadas, incluso si están abandonadas
- Consulta de bases de datos gubernamentales de propiedades
- Declaración jurada del solicitante sobre propiedades previas
Importante: Ocultar información sobre propiedades existentes puede resultar en la denegación del préstamo.
Este es el segundo préstamo dentro de la Ley 87 de 1965 y ofrece un mayor financiamiento que el préstamo que se conoce como Ley 87.
📋 Ventajas del FHA Boricua vs otros préstamos:
- Mayor flexibilidad de edad: Sin límites de edad mínima o máxima
- Financiamiento robusto: Hasta 98% del valor de la propiedad
- Especialización en condominios: Menos restricciones para este tipo de propiedades
4. Préstamo FHA tradicional
📋 Descripción: Préstamo hipotecario asegurado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), que está dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD). Es el producto más flexible en el mercado.
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Permite propiedades con hasta cuatro unidades de vivienda y condominios que estén cualificados.
🏆 Ventajas únicas del FHA
- Más flexible: Permite la puntuación de crédito más baja del mercado
- Múltiples unidades: Puedes vivir en una unidad y rentar las otras tres para generar ingresos
- Aportación familiar: Permite que el 100% de tu aportación sea una regalía de un familiar
- Sin límite de ingresos: No hay restricciones por ingresos altos
📈 Flexibilidad del producto
“FHA es un producto sumamente flexible”, según la oficial de préstamos hipotecarios Millie Serrano, pues es el que permite una puntuación de crédito más baja, cubre un alto costo del precio de la propiedad y permite propiedades con hasta cuatro unidades de vivienda.
💰 Máximo financiamiento
⏰ Tiempo de pago
📈 Tasa de interés
🌍 Límites por ubicación
La cantidad máxima que podrían prestarte depende de la ubicación donde esté la propiedad, según las guías del HUD:
| Tipo de área | 1 unidad | 2 unidades | 3 unidades | 4 unidades |
|---|---|---|---|---|
| Bajo costo | $524,000 | $671,000 | $811,000 | $1,000,000 |
| Alto costo | $1,200,000 | $1,536,000 | $1,857,000 | $2,300,000 |
Áreas de Bajo Costo
Áreas de Alto Costo
👤 Requisitos de elegibilidad
- Crédito: Puntuación mínima de 580 puntos (la más baja del mercado)
- Ingresos: Debe cualificar por sus ingresos en planillas
- Límite de ingresos: No tiene límite de ingresos
- Evidencia de ingresos: Presentación obligatoria de documentación
Si trabajas por servicios profesionales o eres trabajador independiente:
- Se hace un promedio del ingreso neto a contribución de los últimos dos años
- Se basa en las planillas radicadas
- Esto permite estabilidad en la evaluación de ingresos variables
🎁 Aportación familiar permitida
El FHA permite que el 100% de tu aportación sea una regalía de un familiar, es decir, un regalo o donación de un familiar, lo cual te facilita cumplir con el dinero requerido para el prontoPago inicial que se hace al comprar una propiedad. Es la diferencia entre el precio de la propiedad y lo que cubre el préstamo hipotecario..
⚠️ Restricciones y límites
- Evidencia de ingresos: Presentación obligatoria de documentación financiera
- Límites por HUD: Los máximos de préstamo los establece el Departamento de Vivienda federal
- Tasación obligatoria: La propiedad debe cumplir con estándares de HUD
- Seguro hipotecario: Requiere pago de prima de seguro FHA
🏆 Producto más flexible del mercado
El FHA se destaca por ser el préstamo hipotecario más accesible:
- Histórico: Es el producto hipotecario de más antigüedad en el mercado (desde 1956)
- Puntuación de crédito: Acepta la puntuación más baja (580 puntos)
- Cobertura alta: Financia hasta 96.5% del precio
- Propiedades múltiples: Hasta 4 unidades para generar ingresos
- Flexibilidad familiar: 100% de aportación puede ser regalo
🏛️ Trasfondo histórico
El programa FHA fue creado en 1934 como respuesta a la Gran Depresión, con el objetivo de hacer más accesible la vivienda para las familias estadounidenses. En Puerto Rico está disponible desde 1956, convirtiéndose en el producto hipotecario de mayor antigüedad en la isla.
5. Préstamo FHA para viviendas reposeídas por el HUD
🏠 Descripción: Préstamo hipotecario asegurado por la FHA dentro del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD).
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Únicamente propiedades reposeídas por el HUD. Debe ser tu residencia principal, no se permite para segundas viviendas o inversión.
💰 Máxima cantidad que podrían prestarte
Financiamiento Máximo
🎯 Ventaja
Este préstamo ofrece uno de los financiamientos más altos disponibles (hasta 99.9%) y está diseñado específicamente para facilitar la compra de propiedades HUD a precios competitivos.
⏰ Tiempo máximo de pago
📈 Tasa de interés
👤 Requisitos de elegibilidad
- Crédito: Puntuación mínima de crédito de 580 puntos
- Ingresos: Debe cualificar por sus ingresos según planillas
- Servicios profesionales: Se hace promedio del ingreso neto a contribución de los últimos dos años
- Sin límite de ingresos: No tiene restricciones máximas de ingresos anuales
Comparado con otros préstamos FHA:
- Financiamiento superior: Hasta 99.9% vs 96.5% del FHA tradicional
- Sin límites de ingresos: Más flexible que programas con restricciones económicas
- Propiedades pre-seleccionadas: El HUD ya verificó la condición de las propiedades
🚫 Restricciones importantes
- Solo propiedades HUD: Únicamente disponible para viviendas reposeídas por el HUD
- Residencia principal: No se permite para segundas viviendas o propiedades de inversión
- Disponibilidad limitada: Depende del inventario de propiedades reposeídas por el HUD
- Competencia: Múltiples compradores pueden competir por la misma propiedad
El préstamo FHA para viviendas reposeídas por el HUD es una oportunidad especial que combina el respaldo gubernamental con propiedades a precios competitivos.
🏆 Beneficios clave del programa:
- Acceso a propiedades evaluadas: El HUD ya realizó inspecciones básicas
- Financiamiento casi completo: Mínimo pago inicial requerido
- Oportunidades de inversión: Propiedades frecuentemente por debajo del valor de mercado
- Flexibilidad en ingresos: Sin límites máximos de ingresos familiares
💡 Recomendación: Consulta regularmente el sitio web de HUD HomeStore, ya que nuevas propiedades se agregan frecuentemente al inventario.
6. Préstamos convencionales (Fannie Mae, Freddie Mac)
📋 Descripción: También conocidos como préstamos hipotecarios conformes, son respaldados por Fannie MaeAsociación Nacional Federal de Hipotecas – compañía que provee liquidez al mercado hipotecario comprando hipotecas de prestamistas. y Freddie MacCorporación Federal de Préstamos Hipotecarios – empresa que compra hipotecas, las empaqueta y vende como valores respaldados por hipotecas., compañías creadas por el Congreso de Estados Unidos que proveen respaldo federal para dar liquidez, estabilidad y capacidad de pago al mercado inmobiliario.
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Permite vivienda principal, segundas propiedades o propiedades para inversión (alquiler a corto y largo plazo). Puede ser casa unifamiliar o condominio.
💰 Máxima cantidad que podrían prestarte
Financiamiento Alto
🎯 Ventaja principal
No requiere que la propiedad sea tu vivienda principal, lo que lo convierte en la opción ideal para inversionistas y personas que buscan segundas viviendas o propiedades de alquiler.
⏰ Tiempo máximo de pago
📈 Tasa de interés
📊 Factores que afectan tu tasa:
- Puntuación de crédito: Mayor puntuación = menor tasa
- Cantidad de financiamiento: Menor inicial = mayor tasa
- LLPALoan-Level Price Adjustment – ajuste de precio basado en el riesgo del préstamo que puede aumentar o disminuir la tasa de interés.: Ajustes basados en riesgo del préstamo
👤 Requisitos de elegibilidad
- Crédito para 95% financiamiento: Puntuación mínima de 680 puntos
- Crédito para 90% financiamiento: Puntuación mínima de 620 puntos
- Ingresos: Evidencia de ingresos de los últimos 2 años
- Empleo: Trabajo vigente y permanente
- Sin límite de ingresos: No hay restricciones de ingresos máximos
Flexibilidades únicas del préstamo convencional:
- Uso múltiple: Vivienda principal, segunda propiedad o inversión
- Sin límite de ingresos: No hay restricciones de ingresos máximos
- Sin restricciones de edad: Disponible para cualquier edad
- Respaldo federal: Garantizado por Fannie Mae/Freddie Mac
⚠️ Restricciones para condominios
- Reserva del 10%: El condominio debe reservar el 10% del presupuesto para la cuenta de reserva (para gastos inesperados y mantenimiento)
- Aprobación del proyecto: El complejo debe cumplir con requisitos específicos de Fannie Mae/Freddie Mac
- Concentración de unidades: Límites en la cantidad de unidades de inversión en el complejo
- Estabilidad financiera: La asociación de condóminos debe mostrar estabilidad financiera
El Loan-Level Price Adjustment (LLPA) o ajuste de precio a nivel de préstamo es un ajuste o cargo extra que se aplica al costo de una hipoteca convencional dependiendo del nivel de riesgo del préstamo y del perfil del solicitante.
Los préstamos convencionales son especialmente atractivos para inversionistas y compradores experimentados debido a su flexibilidad y respaldo federal.
🎯 Ideal para:
- Inversionistas inmobiliarios: Permite propiedades de alquiler
- Compradores de segunda vivienda: Casa de vacaciones o retiro
- Personas con buen crédito: Mejores tasas con puntuaciones altas
- Compradores de condominios: Proceso establecido para aprobación
💡 Dato importante: Aunque no tienen límites de ingresos como otros programas gubernamentales, sí tienen límites en el monto del préstamo que varían según la ubicación de la propiedad.
7. Préstamo Rural
🌾 Descripción: Préstamo hipotecario asegurado por el Departamento de Agricultura federal (USDA).
🏠 Tipo de propiedad que puedes comprar
Propiedades unifamiliares para vivienda principal. Debe estar ubicada en zona rural identificada por USDAÁreas designadas por USDA como rurales, que incluyen pueblos pequeños y áreas no metropolitanas. Se puede verificar en el mapa oficial de elegibilidad de USDA..
💰 Máxima cantidad que podrían prestarte
Financiamiento Principal
Ubicación requerida
🏆 Dato curioso
El banco hipotecario cagüeño HR Mortgage fue premiado este año por el USDA como el prestamista que más hipotecas de Desarrollo Rural cerró en todo Estados Unidos, seguido del Banco Popular en segundo lugar.
⏰ Tiempo máximo de pago
📈 Tasa de interés
💳 Pago inicial
👤 Requisitos de elegibilidad
- Crédito: Puntuación mínima de crédito de 640 puntos
- Propiedades: No se permite el préstamo a quien tenga una propiedad, así sea heredada
- Ubicación: La propiedad debe estar en zona rural designada por USDA
- Ingresos familiares: Considera todos los ingresos del hogar, incluyendo Seguro Social de familiares
El USDA considera ingresos de toda la composición familiar:
- Pagos del Seguro Social: De cualquier familiar que viva en el hogar
- Pensiones y retiros: Incluso si el familiar no está en la hipoteca
- Ingresos de trabajo: De todos los adultos en el hogar
- Otros beneficios: Cualquier ingreso regular del hogar
Importante: Esta consideración amplia puede afectar tanto positiva como negativamente la calificación.
🚫 Restricciones importantes
- Límite de ingresos: Máximo $112,450 anuales (varía según tamaño familiar)
- Ubicación obligatoria: Solo en zonas rurales designadas por USDA
- Primera propiedad: No puedes tener otra propiedad, incluso heredada
- Solo vivienda principal: No para segundas viviendas o inversión
- Tamaño familiar: Mientras más miembros, más amplio es el límite de ingresos
Los préstamos del USDA fomentan el desarrollo de nueva vivienda o compra de propiedades en zonas rurales para familias de ingresos bajos y moderados.
🌟 Ventajas del Préstamo Rural:
- Sin pago inicial: Financiamiento del 100% disponible
- Tasas competitivas: Respaldadas por el gobierno federal
- Desarrollo rural: Contribuye al crecimiento de comunidades rurales
💡 Propósito del programa: Este préstamo es parte de la iniciativa federal para promover el desarrollo económico y poblacional en zonas rurales, ofreciendo oportunidades de vivienda asequible a familias trabajadoras.
4 consejos para escoger tu préstamo hipotecario
Según la ejecutiva de préstamos hipotecarios Millie Serrano
La precualificación hipotecaria no solo te permite saber tu capacidad de pago o cuánto podrían prestarte, sino que te permite “identificar el mejor producto hipotecario que te conviene, de manera tal que te puedas preparar”, destacó Serrano. Dependiendo del tipo de propiedad, será el producto hipotecario que te recomendarían.
A partir de la precualificación hipotecaria, sabrás la cantidad aproximada de dinero que tendrías que poner de tu bolsillo para comprar una propiedad. Un ejecutivo de préstamos hipotecarios podría orientarte sobre cuánto deberías ahorrar, qué necesitas documentar si recibirás una donación (se requieren documentos legales) y cuál es el préstamo que se ajusta a tus necesidades.
“El pago del préstamo hipotecario se compone del (pago) principal y el interés, del seguro hazard (contra riesgos) —fuegos, huracanes y terremotos—, si tienes que pagar seguro de flood (inundaciones, en caso de estar en zona inundable), y de si paga contribuciones o CRIM (impuesto municipal sobre la propiedad)” y, en algunos casos, del seguro hipotecario, explicó Serrano. Otro aspecto a considerar es el pago de mantenimiento, que sería adicional.
Esta persona podría acompañarte durante todo el proceso de búsqueda y compra de propiedad, por lo que debes mantener una buena relación y enviar los documentos requeridos a tiempo. El oficial que trabaja tu precualificación será tu aliado en este importante proceso.
